Limitar los precios del alquiler en las zonas tensionadas

El alquiler se ha convertido en la principal fuente de precariedad residencial en España. Los hogares que alquilan destinaron en 2024 casi la mitad de su sueldo a pagar la vivienda, muy por encima del 30% que el propio Banco de España señala como umbral de esfuerzo razonable, y esa proporción ha crecido un 12% desde 2019. En 2025 el precio del alquiler subió otro 6,9% a nivel nacional, y en ciudades como Barcelona el esfuerzo salarial ronda ya el 76-80% del sueldo. No es un desajuste pasajero que el mercado vaya a corregir por sí solo: es una tendencia sostenida de una década que exige intervención pública, igual que la exige cualquier otro mercado esencial cuando falla en garantizar el acceso a un bien básico.

Ese fallo de mercado tiene, además, una causa identificable: el alquiler en las grandes ciudades no lo fija una multitud de pequeños propietarios compitiendo entre sí, sino un mercado cada vez más concentrado. En Madrid el 56% de las viviendas en alquiler está en manos de multiarrendadores, en Barcelona el 61% y en Las Palmas casi el 65%; fondos como Blackstone o entidades como CaixaBank acumulan decenas de miles de viviendas en cartera. Cuando una parte relevante de la oferta la controlan actores con capacidad de fijar precio y esperar al comprador que mejor pague, el argumento de que «el mercado ya se autorregula» pierde su base: no hay competencia perfecta que corregir con solo paciencia, hay poder de mercado que corregir con regulación.

La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda dio un paso necesario al crear las «zonas de mercado residencial tensionado», donde se puede limitar la renta de los nuevos contratos tomando como referencia el índice de precios de alquiler del Ministerio de Vivienda. Cataluña fue la primera comunidad en aplicarlo, a finales de 2023, y los datos disponibles muestran que la medida cumple su propósito: los alquileres en las zonas tensionadas catalanas han bajado un 4,7%, y en la ciudad de Barcelona el descenso alcanza el 8,9%. Es la primera vez en años que el precio del alquiler retrocede de forma sostenida en una gran ciudad española, y coincide precisamente con la entrada en vigor del tope.

La experiencia internacional refuerza esta conclusión. París lleva aplicando un límite a los alquileres desde 2019, y el balance a seis años, entre julio de 2019 y junio de 2025, muestra una contención acumulada del 5% sobre lo que habrían subido los alquileres sin regulación, con un ahorro medio de 968 euros al año por hogar, concentrado sobre todo en las viviendas más pequeñas, las que ocupan los inquilinos con menos capacidad de negociación frente al propietario. Países Bajos va más allá: desde 2025 su Ley de Alquiler Asequible fija el precio máximo de cientos de miles de viviendas mediante un sistema de puntos que valora tamaño, estado, eficiencia energética y ubicación, de modo que el tope no es un número arbitrario sino el reflejo de la calidad real de cada vivienda. La limitación de precios, bien diseñada y mantenida en el tiempo, funciona.

Esto no es una intromisión arbitraria en la libertad de mercado: es un mandato constitucional. El artículo 47 de la Constitución reconoce el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y obliga a los poderes públicos a regular la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para hacer ese derecho efectivo. La relación entre arrendador y arrendatario no es una relación entre iguales, y menos aún cuando el arrendador es un fondo con miles de viviendas en cartera y el arrendatario es una sola familia que necesita un techo ya, sin margen para esperar a que el precio se ajuste. Corregir esa asimetría con un tope a las rentas en las zonas donde el mercado está más tensionado es una forma legítima y proporcionada de hacer valer ese derecho.

La propuesta es extender la declaración de zonas de mercado residencial tensionado a todas las comunidades autónomas donde los indicadores de esfuerzo del Ministerio de Vivienda lo justifiquen, con la aplicación efectiva del índice de referencia de precios en los nuevos contratos, y reforzar la inspección para cerrar las vías de elusión —el alquiler de temporada fraudulento y los arrendamientos encubiertos como otras figuras— que hoy permiten esquivar el límite. A medio plazo, evolucionar del índice de referencia actual hacia un sistema de puntos como el neerlandés, que ligue el tope a las características objetivas de cada vivienda, permitiría un límite más justo y más difícil de eludir. Un tope que se cumple de verdad, sostenido en el tiempo y acompañado de un aumento paralelo del parque de vivienda protegida, es la combinación que la evidencia comparada señala como más eficaz para devolver el alquiler a un nivel accesible.